日前，浙江省寧波高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院妥善化解了一起訴訟標(biāo)的額超過(guò)1000萬(wàn)元、涉及眾多次承租人利益的房屋租賃合同糾紛。

　　原告2018年與被告某轉(zhuǎn)租公司簽訂房屋租賃合同，約定將建筑面積2萬(wàn)余平方米的寫(xiě)字樓出租，租賃期為20年，租金每年920萬(wàn)余元，轉(zhuǎn)租公司承租后可對(duì)外招商、轉(zhuǎn)租。

　　2020年以來(lái)，轉(zhuǎn)租公司因經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，又受疫情影響無(wú)法按約交租。原告催繳無(wú)果，向其發(fā)出解除房屋租賃合同通知，并于2021年5月將轉(zhuǎn)租公司訴至寧波高新區(qū)法院，要求解除合同，被告騰退涉案寫(xiě)字樓，支付至騰退之日止的租金500萬(wàn)余元、違約金1000萬(wàn)元以及逾期利息等，同時(shí)申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全。

　　該案涉案金額巨大，背后牽扯次承租人租賃關(guān)系的穩(wěn)定。一審法院通過(guò)多次實(shí)地走訪查明事實(shí)，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，認(rèn)定被告未構(gòu)成根本違約，遂判決轉(zhuǎn)租公司支付至判決當(dāng)月的租金共計(jì)800萬(wàn)余元、逾期利息170萬(wàn)元等。對(duì)原告要求解除房屋租賃合同、騰退寫(xiě)字樓的訴請(qǐng)未予支持。

　　2022年3月，原、被告雙方上訴至寧波市中級(jí)人民法院。二審維持了原判。

　　案子審結(jié)后，寧波高新區(qū)法院法官多次回訪。其間，轉(zhuǎn)租公司稱距清償全部債務(wù)尚欠10萬(wàn)余元，正在籌措資金，希望原告能夠延緩申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。于是，法官再次溝通協(xié)調(diào)，最終原告同意延長(zhǎng)還款期限。在該案處理過(guò)程中，法院還與涉案寫(xiě)字樓所在的社區(qū)、街道加強(qiáng)溝通聯(lián)系，充分研判轉(zhuǎn)租公司與次承租人之間的房屋租賃合同關(guān)系，安撫次承租人因轉(zhuǎn)租公司涉訴產(chǎn)生的恐慌情緒。目前，轉(zhuǎn)租公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)已恢復(fù)正常，公司運(yùn)行步入正軌，債務(wù)已全部?jī)斶€，原、被告的矛盾糾紛得到了實(shí)質(zhì)化解，多位次承租人與轉(zhuǎn)租公司的租賃合同也得以正常履行。

　　■法官說(shuō)法■

　　疫情逐漸消退后市場(chǎng)正緩緩恢復(fù)生機(jī)。通過(guò)履行審判職能平等保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益、維護(hù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，進(jìn)一步優(yōu)化法治化營(yíng)商環(huán)境，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展、保民生，是人民法院的職責(zé)。新時(shí)代人民法院要立足審判職能，發(fā)揮主觀能動(dòng)性以回應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求，這就要求法官積極履行職責(zé)，在法律空間中尋找最佳處理效果。

　　本案中，若僅從卷宗及原、被告庭審陳述出發(fā)，簡(jiǎn)單得出被告遲延履行主要債務(wù)且經(jīng)原告催告后仍拒不履行，符合民法典第五百六十三條第一款第（三）項(xiàng)法定解除情形，繼而判決解除合同、強(qiáng)制騰房，這樣做看似符合法律規(guī)定，實(shí)則落入機(jī)械司法、閉門(mén)辦案的窠臼，判決結(jié)果不僅經(jīng)不起推敲，還將給本就處境艱難的被告帶來(lái)致命一擊，引發(fā)被告與次承租人之間的次生矛盾，造成“一案結(jié)多案生”的局面。

　　法官應(yīng)當(dāng)積極尋找能動(dòng)司法發(fā)揮作用的“能動(dòng)空間”，這個(gè)空間之于本案就是根本違約與一般違約的區(qū)別?？v觀民法典合同編，盡管沒(méi)有出現(xiàn)“根本違約”“一般違約”的字眼，但可以看出，是否解除合同要從造成違約行為的原因、行為人是否有違約的故意、合同目的能否實(shí)現(xiàn)、違約后果及損害能否得到補(bǔ)救等方面綜合認(rèn)定，也即是否達(dá)到根本違約的程度。

　　承辦法官在審理本案中走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被告雖欠付租金500萬(wàn)余元，但其中400萬(wàn)余元系爭(zhēng)議款項(xiàng)。原告發(fā)出解除租賃通知后，被告隨即支付了300萬(wàn)余元。此外，部分次承租人遲延交租，進(jìn)一步加劇了被告的資金壓力。可見(jiàn)被告并非惡意拖欠租金，確屬事出有因。另外，被告在訴訟過(guò)程中一直積極談合作、拉項(xiàng)目，并及時(shí)將所籌錢(qián)款打至法院凍結(jié)的公司賬戶。因此，結(jié)合法律規(guī)定及查明事實(shí)，法院認(rèn)為被告轉(zhuǎn)租公司在主觀上有繼續(xù)履行合同的積極意愿，客觀上有達(dá)成業(yè)務(wù)、籌措資金的能力和實(shí)力，欠付租金屬實(shí)但不構(gòu)成根本違約，繼而作出上述判決，并通過(guò)判后溝通協(xié)調(diào)促成被告自動(dòng)履行，最終促成案結(jié)事了、多方共贏，實(shí)現(xiàn)政治效果、社會(huì)效果、法律效果的有機(jī)統(tǒng)一。

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