我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效原則，意味著買受人只有辦理完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后才能取得所有權(quán)。因而從交易開(kāi)始到登記完成這段時(shí)間內(nèi)，買受人可能面臨著標(biāo)的房屋被作為出賣人責(zé)任財(cái)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條“無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”條款，賦予買受人在一定條件下可以排除執(zhí)行的“準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)”。然而實(shí)踐中，買受人可能出于各種原因?qū)⑽吹怯洸粍?dòng)產(chǎn)（或者買賣合同項(xiàng)下權(quán)利）再次轉(zhuǎn)讓給他人，即發(fā)生“連環(huán)買賣”。在連環(huán)買賣中，后手買受人（或稱次買受人）能否援引《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條請(qǐng)求排除法院強(qiáng)制執(zhí)行？法院又應(yīng)如何進(jìn)行要件審查？

　　【基本案情】

　　北京市第二中級(jí)人民法院在富通公司與洋洲房地產(chǎn)公司等融資租賃糾紛案中，于2018年6月21日查封了洋洲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的涉案房屋。案外人阮某因故提起本案執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除對(duì)涉案房屋的執(zhí)行并解除查封。法院經(jīng)審理查明，阮某與案外人李某于2018年5月21日簽訂《房屋買賣合同》，約定以67萬(wàn)元購(gòu)買涉案房屋，并約定共同去開(kāi)發(fā)商辦理改名。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為見(jiàn)證方在合同上加蓋公章，并開(kāi)具中介費(fèi)票據(jù)。同日，阮某向李某轉(zhuǎn)賬支付全部購(gòu)房款并取得收據(jù)。隨后，阮某與開(kāi)發(fā)商洋洲房地產(chǎn)公司補(bǔ)簽《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，將落款時(shí)間倒簽至李某購(gòu)房時(shí)間即2017年11月17日；洋洲房地產(chǎn)公司為阮某補(bǔ)開(kāi)了房款收據(jù)。雙方未續(xù)簽正式商品房買賣合同，亦未網(wǎng)簽備案。洋洲房地產(chǎn)公司于2017年11月向李某交付房屋，李某進(jìn)行了裝修，并于2018年5月21日將房屋轉(zhuǎn)移給阮某占有。經(jīng)向規(guī)劃和自然資源委員會(huì)調(diào)查核實(shí)，因開(kāi)發(fā)商未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，涉案房屋不具備產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l件。

　　【裁判結(jié)果】

　　北京市第二中級(jí)人民法院作出生效判決認(rèn)為：涉案房屋系洋洲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售給李某，李某在辦理過(guò)戶登記前又“轉(zhuǎn)賣”給阮某，阮某與洋洲房地產(chǎn)公司補(bǔ)簽《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，實(shí)質(zhì)系李某將其與開(kāi)發(fā)商之間房屋買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給阮某。阮某符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的要件，享有足以排除執(zhí)行的合法權(quán)益。遂判決停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

　　【法官評(píng)析】

　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于房屋“連環(huán)買賣”的次買受人是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條關(guān)于無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，進(jìn)而享有足以阻卻執(zhí)行的權(quán)益。

　　1.不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的一般構(gòu)成要件

　　我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效原則，買受人辦理登記取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間往往滯后于簽約或付款時(shí)間，因此面臨不動(dòng)產(chǎn)在過(guò)戶前被當(dāng)作出賣人名下責(zé)任財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)該問(wèn)題，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條賦予了無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)，并規(guī)定該權(quán)利具有排除金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行的效力，為買受人提供了超越債權(quán)規(guī)格的“準(zhǔn)物權(quán)”保護(hù)。據(jù)此條款，不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件有四，即在查封前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同、在查封前已合法占有不動(dòng)產(chǎn)、已支付全部或部分價(jià)款以及非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

　　2.次買受人可參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條受保護(hù)

　　在典型交易情形下，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的適用及要件審查標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較為明晰。但實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)買受人可能出于各種原因還未辦理過(guò)戶就將不動(dòng)產(chǎn)再次轉(zhuǎn)手，即發(fā)生“連環(huán)買賣”。當(dāng)此情形，次買受人能否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，如何進(jìn)行要件審查，值得深究。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，次買受人受讓的“二手權(quán)利”系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而非物權(quán)期待權(quán)，且其明知前手買受人無(wú)產(chǎn)權(quán)而無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行交易，不應(yīng)受《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條保護(hù)。亦有觀點(diǎn)主張，物權(quán)期待權(quán)與特定當(dāng)事人的特定因素相關(guān)聯(lián)，具有明顯身份屬性，不能被次買受人通過(guò)受讓合同權(quán)利所承繼。

　　筆者不贊成上述觀點(diǎn)，理由是：其一，將次買受人納入《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條保護(hù)范圍之內(nèi)合乎規(guī)范意旨?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條旨在避免“登記生效原則”所造成的不可歸咎于買受人的制度性固有交易風(fēng)險(xiǎn)完全由買受人承擔(dān)，從而損及實(shí)質(zhì)公平、交易安全和秩序穩(wěn)定。次買受人在查封前購(gòu)置占有不動(dòng)產(chǎn)但未辦理過(guò)戶的，其所享有的物權(quán)期待利益，或者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，與一般買受人并無(wú)二致，亦應(yīng)受到保護(hù)。其二，否定立場(chǎng)在邏輯上無(wú)法自洽。假設(shè)前手買受人未轉(zhuǎn)賣或不披露轉(zhuǎn)賣情況，顯然其可以自己名義請(qǐng)求排除執(zhí)行并獲得支持；而轉(zhuǎn)賣后，次買受人卻不得排除執(zhí)行，則其必然轉(zhuǎn)而主張解除后手合同并要求前手買受人賠償，前手買受人僅因轉(zhuǎn)賣即將處于截然相反的不利境地。況且，后手合同解除后，前手買受人又將回歸“物權(quán)期待權(quán)人”地位，此時(shí)其再以自身名義請(qǐng)求排除執(zhí)行，仍應(yīng)受《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條保護(hù)，但徒增成本。其三，法律對(duì)“連環(huán)買賣”行為的否定性評(píng)價(jià)缺乏充分正當(dāng)性理由。否定立場(chǎng)意味著，法律僅僅因?yàn)榍笆仲I受人與次買受人簽訂了一個(gè)轉(zhuǎn)售合同，就剝奪其權(quán)益優(yōu)待地位，即先手買受人原本享有的物權(quán)期待權(quán)在轉(zhuǎn)讓中無(wú)端發(fā)生了權(quán)利減損。這無(wú)異于使未登記不動(dòng)產(chǎn)的連環(huán)買賣行為負(fù)擔(dān)了不利后果，蘊(yùn)含了法律的否定性評(píng)價(jià)。然而這種否定性評(píng)價(jià)無(wú)疑缺乏充分法理依據(jù)，不當(dāng)限制了買受人對(duì)自身權(quán)利的處分自由，有違鼓勵(lì)交易原則。因此，除非連環(huán)買賣行為本身構(gòu)成“因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，否則法律不應(yīng)當(dāng)剝奪其受《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條保護(hù)的資格。

　　3.次買受人物權(quán)期待權(quán)的要件審查

　　物權(quán)期待權(quán)作為債權(quán)向物權(quán)過(guò)渡轉(zhuǎn)化的中間權(quán)益形態(tài)，構(gòu)成要件有四：一是合法有效的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以成立合法債權(quán)為前提；二是買受人已履行部分付款義務(wù)，履行程度越深則越值得保護(hù)；三是合法占有房屋，是債權(quán)向物權(quán)進(jìn)化的顯著特征，權(quán)利公示性越強(qiáng)，與所有權(quán)權(quán)能結(jié)合越緊密，則物權(quán)屬性越凸顯；四是未辦理登記并非系買受人自身原因，因?yàn)?ldquo;風(fēng)險(xiǎn)制造者”和“權(quán)利上的睡眠者”不值得法律的特別優(yōu)待。此外，物權(quán)期待權(quán)一般應(yīng)當(dāng)最晚到查封之時(shí)已經(jīng)形成，即簽訂合同、占有房屋等應(yīng)于“在人民法院查封之前”完成。

　　“連環(huán)買賣”中，前后手合同的簽約、付款、交付占有以及法院查封等案件事實(shí)要素相互穿插，情況異常復(fù)雜。在要件審查上，應(yīng)進(jìn)行綜合性審查，不能割裂前后手合同之間的密切聯(lián)系。具體而言：在合同要件上，需前后手買賣合同均合法有效，但僅需限定前手買賣合同必須在查封前簽訂。在合法占有要件上，前后手買受人任意一人于查封前已合法占有即為滿足。在付款要件上，審查對(duì)象應(yīng)為前手買賣合同的付款情況，即作為被執(zhí)行人的出賣人是否收到價(jià)款。即便次買受人已足額支付前手買受人價(jià)款，而前手買受人分文未支付出賣人的，物權(quán)期待權(quán)顯然無(wú)從談起。在過(guò)錯(cuò)要件上，需同時(shí)考察未辦理過(guò)戶登記是否系出于前后手買受人自身原因，可歸咎于任意一人的，二者均失去法律破格優(yōu)待之資格。

　　4.結(jié)語(yǔ)

　　《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條“無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”條款適用的典型情形為不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)登記在出賣人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出執(zhí)行異議。對(duì)于“連環(huán)買賣”情形下次買受人提出執(zhí)行異議是否適用以及如何適用該條款，法律并未明確規(guī)定。從規(guī)范目的、價(jià)值和邏輯層面推論，本規(guī)則應(yīng)適用于次買受人請(qǐng)求排除執(zhí)行情形。在要件審查上，不能割裂“連環(huán)買賣”兩手合同之間的密切聯(lián)系，而應(yīng)當(dāng)對(duì)前后手買賣合同履行情況進(jìn)行“整體性”審查。

（作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院）

　　本網(wǎng)編輯：程林青 審核：袁建領(lǐng)