現(xiàn)實(shí)生活中，基于房?jī)r(jià)上漲等不確定因素，受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，房屋買賣雙方反悔現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。近日，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，該案中，買賣雙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的第二天，相關(guān)部門就頒布了該區(qū)域內(nèi)房屋的征收公告，賣方反悔并拒絕交付房屋，那么，購(gòu)房人利益如何保障？

　　趙某方在寧波市鄞州區(qū)老江東地段有一套面積近60平方米的房子出售，恰巧，張某娟想在該地段購(gòu)買一套二手房，委托好朋友周某明幫忙尋找合適的房源，周某明在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)看到趙某方出售的二手房信息后，認(rèn)為位置和價(jià)格都很理想，于是告訴了張某娟。

　　2021年5月20日，趙某方與張某娟以及房產(chǎn)中介公司共同簽訂《存量房屋買賣中介合同》，合同簽訂當(dāng)日，張某娟支付購(gòu)房定金36萬(wàn)元，隨后，張某娟又向趙某方交付剩余全部房款161萬(wàn)元。2021年5月24日，雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，張某娟按照趙某方的要求，又向他支付房款2萬(wàn)元，然后，雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。5月25日，寧波市鄞州區(qū)人民政府發(fā)布公告稱，因公共利益需要，確定老江東地段的房屋征收范圍，而該套房屋就在征收范圍之內(nèi)。

　　得知此事的趙某方立即聯(lián)系張某娟和周某明，想取消這筆交易，溝通無(wú)果后，趙某方不僅拒絕交付房屋，還將購(gòu)房人張某娟、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)起訴至鄞州區(qū)人民法院，并將周某明列為第三人。庭審中，趙某方辯稱，按拆遷政策，涉案房屋能置換一套90平方米以上的拆遷安置房，他本人的損失在100萬(wàn)元以上。張某娟與周某明對(duì)于拆遷事宜應(yīng)提前知曉，卻對(duì)其隱瞞，基于情勢(shì)變更原則和公序良俗原則，請(qǐng)求判令雙方解除房屋買賣合同，并將房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記于自己名下，愿退還房屋購(gòu)房款200萬(wàn)元。

　　張某娟表示，房屋是趙某方主動(dòng)出售，她是經(jīng)第三人介紹，通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與趙某方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣是雙方真實(shí)意思表示。且已將房款全額付清，辦理了過(guò)戶手續(xù)，并在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)又在趙某方的要求下另支付了2萬(wàn)元房款，房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，不適用情勢(shì)變更原則。況且拆遷工作尚在進(jìn)行中，還未取得大部分被拆遷戶的簽字同意，最終是否拆遷尚無(wú)定論，趙某方主張解除合同違背了誠(chéng)信原則，因此請(qǐng)求駁回趙某方的全部訴訟請(qǐng)求。

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)則稱，趙某方系主動(dòng)要求出售涉案房屋，且出售意愿強(qiáng)烈。買賣雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，不存在強(qiáng)買強(qiáng)賣情形，也不存在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三人故意欺瞞趙某方的情形。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人如與對(duì)方協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求變更或解除合同。但法院向趙某方所售房屋所在社區(qū)了解，在2021年5月25日之前，該區(qū)域即有較長(zhǎng)時(shí)間流傳即將拆遷的消息。趙某方在多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛牌出售房屋，并最終確定價(jià)格，故其對(duì)于所售房屋可能面臨拆遷應(yīng)有一定的預(yù)見(jiàn)性，并將該因素納入定價(jià)的考量范圍之內(nèi)。此外，張某娟已經(jīng)全額支付房款，房屋過(guò)戶手續(xù)也已辦理完畢，從趙某方提供的證據(jù)來(lái)看，不能證明其繼續(xù)履行合同交付房屋會(huì)產(chǎn)生明顯不公平的不利影響。對(duì)此，鄞州區(qū)人民法院認(rèn)定，趙某方與張某娟關(guān)于所售房屋的價(jià)格、過(guò)戶及交付時(shí)間等重要條款的約定都是出自雙方的真實(shí)意愿，且在簽訂房屋買賣合同的當(dāng)天就辦理過(guò)戶手續(xù)是趙某方本人的主張，而并非張某娟和周某明的要求。故趙某方主張依情勢(shì)變更原則解除合同，法院不予支持，駁回趙某方的全部訴訟請(qǐng)求。

　　趙某方不服一審判決，上訴至寧波市中級(jí)人民法院，二審法院維持原判。目前該案判決已生效，涉案房屋也已交付完畢。

　　該案趙某方以情勢(shì)變更為由主張解除合同。那么，什么是情勢(shì)變更？鄭州大學(xué)法學(xué)院副教授鄭磊表示，《中華人民共和國(guó)民法典》第五百三十三條規(guī)定：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。”

　　該案的主審法官?gòu)埐ㄆ急硎?，情?shì)變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因（當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的事情的發(fā)生），致使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。情勢(shì)變更原則只有在合同賴以成立的基礎(chǔ)發(fā)生巨大變化，致使繼續(xù)履行將顯失公平，導(dǎo)致一方明顯有利，另一方明顯受損，雙方當(dāng)事人的利益嚴(yán)重失衡時(shí)才適用。該案不能適用情勢(shì)變更原則的理由為：涉案房屋所在區(qū)域較長(zhǎng)時(shí)間流傳即將拆遷的消息；趙某方為出售房屋在多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛牌，其對(duì)于包括房屋即將面臨拆遷在內(nèi)的基本情況應(yīng)有所了解，并將該因素納入定價(jià)的考量范圍之內(nèi)，故拆遷并不屬于不可預(yù)見(jiàn)的事情。情勢(shì)變更原則只考慮“繼續(xù)履行合同”是否顯失公平。該案雙方的房屋買賣合同已經(jīng)完成了全額付款及過(guò)戶手續(xù)，張某娟的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，趙某方簽訂房屋買賣合同的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，故不存在繼續(xù)履行合同顯失公平的情形。

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